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Acquisto della Prima casa
Acquisto da impresa costruttrice IVA 4%
Imposta di Registro fissa 200,00 euro
Imposta Ipotecaria fissa 200,00 euro
Imposta Catastale fissa 200,00 euro
Acquisto della Seconda casa
Acquisto da impresa costruttrice IVA 10% (20% imm. di lusso)
Imposta di Registro fissa 200,00 euro
Imposta Ipotecaria fissa 200,00 euro
Imposta Catastale fissa 200,00 euro
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono i seguenti:
Il credito d’imposta è un bonus che spetta a chi vende l’immobile per il quale ha usufruito dei benefici previsti per la “prima casa”, se entro un anno dalla data della vendita, acquista un’altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Si recuperano l’imposta di registro e/o l’iva pagate. Tale credito ammonta alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto.
Il credito d’imposta può essere utilizzato:
Tra i nostri servizi offriamo anche la possibilità di fissare, direttamente presso l’Ufficio vendite del cantiere, un incontro con i Notai Roganti al fine di acquisire tutte le informazioni utili per affrontare con serenità il definitivo rogito notarile.
Il rogito è l’atto notarile con cui si perfeziona un contratto tra le parti e si trasferisce la proprietà di un bene immobile o di un diritto reale. In Italia, il rogito deve essere stipulato davanti ad un notaio pubblico e ha valore di atto autentico e vincolante per le parti. Il notaio si occupa di verificare la regolarità del contratto, autenticare le firme delle parti e registrarne l’atto presso il registro immobiliare.
Il nome comune è contratto definitivo di compravendita immobiliare. In altre parole, l’atto con cui si compra la casa.
La Stipula o Stipulazione è il termine con cui si definisce la conclusione di un contratto, e cioè il momento in cui le parti si obbligano a quanto ivi contenuto. Nei contratti conclusi per iscritto, essa avviene con la sottoscrizione contemporanea del documento contrattuale. Se le parti non sottoscrivono contemporaneamente, la stipulazione avverrà quando l’ultimo dei sottoscrittori porterà a conoscenza di tutti gli altri la sua sottoscrizione.
La comunione legale è il regime patrimoniale della famiglia in forza del quale i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni a entrambi i coniugi, anche se è intervenuto solo uno all’atto di acquisto. Per disporre dei beni comuni occorre sempre il consenso di entrambi.
Non rientrano nella comunione legale i beni personali, quelli necessari all’esercizio dell’impresa o della professione, i beni ereditati, le somme ottenute a titolo di risarcimento danni.
I coniugi possono derogare alla comunione legale scegliendo comunioni convenzionali o con la separazione dei beni.
L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:
La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto). Precisamente:
L’Usufrutto è il diritto reale, concesso dal proprietario o stabilito dalla legge, per la durata non superiore alla vita del beneficiario (se società, per non più di 30 anni), con il quale l’usufruttuario acquista il diritto di godere della cosa, traendone ogni possibile utilità, con il solo obbligo di rispettarne la destinazione economica e di conservarla.
Il codice civile ai suoi articoli 978 – 1020 regolamenta con dovizia e precisione l’usufrutto (ci si può divertire a leggere gli articoli sull’invenzione del tesoro – art. 988 – sui pali per vigne – art. 992 – e altre amenità), ci permettiamo di sottolineare come ci sia una distinzione tra riparazioni straordinarie che competono al proprietario e riparazioni ordinarie che competono all’usufruttuario, e che gli abusi dell’usufruttuario sulla cosa può portare alla estinzione dell’usufrutto.
L’usufrutto è cedibile e consente di dare in locazione la cosa. Deve essere concesso per iscritto, e per essere opponibile ai terzi acquirenti la cosa, deve essere fatto per atto pubblico e trascritto nei pubblici registri immobiliari.
L’Accollo è quell’accordo tra il debitore originario e una terza persona, con il quale quest’ultima si obbliga ad assumere su di sé il debito del primo. Il creditore può non aderire all’accordo. Se vi aderisce, l’impegno del terzo diventa irrevocabile.
L’accollo è di prassi in caso di vendita di un immobile gravato da un mutuo non ancora estinto: i nuovi acquirenti si “accollano” le rate di mutuo successive all’acquisto, promettendo al venditore di continuare a pagare. La banca può accettare o meno l’accollo, aggiungendo o sostituendo il debitore precedente con il nuovo.
L’erogazione di un mutuo è la fase finale del processo di finanziamento in cui la banca o l’istituto di credito eroga la somma di denaro concordata con il mutuatario. In altre parole, l’istituto di credito trasferisce il denaro del mutuo al mutuatario per consentirgli di acquistare il bene oggetto del finanziamento o di utilizzare la somma per altri scopi concordati nel contratto di mutuo. L’erogazione può avvenire in una o più soluzioni a seconda delle modalità concordate tra le parti.
L’Erogazione di un mutuo è l’operazione con cui il finanziatore consegna al mutuatario le somme mutuate. Solo con l’erogazione il mutuo si perfeziona.
Con l’estinzione anticipata del mutuo il debitore può rimborsare la parte restante, del denarodovuto alla banca, prima della scadenza prevista.
A discrezione del debitore si può procedere con un’estinzione totale, versando tutta la somma residua o estinzione parziale, versando solo una parte del debito dovuto all’ente che lo ha erogato.
Secondo la Legge Bersani, decreto 7/2007 convertita nella Legge 40/2007, se il finanziamento è stato attivato successivamente al mese di febbraio 2007, l’estinzione, parziale o totale, non prevede nessun pagamento di penalità.
Nel caso in cui invece il mutuo è stato attivato precedentemente al 2 aprile 2007, allora l’estinzione anticipata è sottoposta ad una penale. Quest’ultima varia in base a diversi fattori, tra i quali la tipologia di tasso applicata al mutuo.
È Garanzia Personale la promessa di pagare un debito di un terzo, con la quale un soggetto interessato al fatto che qualcuno conceda credito a tale terza persona, promette al concedente di sostituirsi al terzo nell’adempimento di una sua determinata obbligazione. Si garantisce con tutto il proprio patrimonio. È garanzia personale tipica la fideiussione. Lo sono anche il mandato di credito e l’avvallo.
È una Garanzia Reale l’ipoteca, come lo sono il pegno e il privilegio.
La Garanzia Reale costituisce in capo al creditore il diritto di soddisfarsi, in caso di mancato pagamento, su un determinato bene del debitore o di un terzo con preferenza su tutti gli altri suoi creditori.
Ogni mutuo immobiliare viene affiancato da una ipoteca sul bene che si sta per acquistare. Ciò significa che l’ente che eroga il mutuo, nonché beneficiario dell’ipoteca, in caso di inadempimento del mutuatario, potrà agire con preferenza sugli altri eventuali creditori sul bene ipotecato e, una volta messo il bene all’asta secondo le procedure di legge, soddisfarsi con il ricavato della vendita prima di tutti gli altri.
L’Ipoteca è una garanzia reale, e attribuisce al beneficiario il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo di vendita all’asta del bene oggetto dell’ipoteca. In sostanza, il debitore che non riesce a restituire il debito, corre il rischio che il creditore provveda – con le garanzie di un vero e proprio processo – a mettere in vendita il bene ipotecato per soddisfarsi del proprio credito residuo.
L’ipoteca si costituisce attraverso la sua iscrizione nei Registri Immobiliari, dove chiunque, con le generalità del proprietario, potrà sapere che sul tale bene immobile è iscritta una ipoteca, per conto di chi e per quale importo. Chi acquista un bene ipotecato è sempre soggetto all’espropriazione da parte della banca. L’unico limite alla iscrizione dell’ipoteca è che essa deve essere fatta su un bene immobile e cioè, in sostanza, su appartamenti, case e terreni.
L’Ipoteca può essere:
L’ipoteca si estingue attraverso la cancellazione, che è atto uguale e contrario alla iscrizione. L’Ipoteca dopo 20 anni, se non rinnovata, si estingue.
Il Preammortamento è il periodo in cui viene rimborsato solo la quota degli interessi della somma data a mutuo e non viene rimborsato il capitale.
Viene definito preammortamento poiché precede il vero e proprio ammortamento del mutuo e, in sostanza, comporta un differimento dell’inizio del periodo effettivo di “rientro” del debito. In sostanza si “paga” la Banca senza minimamente estinguere il proprio debito, che rimane intatto. Serve a posticipare l’inizio del pagamento “pieno” del mutuo, ma si tratta di somme versate senza diminuire l’importo dovuto.
La Rinegoziazione è ogni forma di consensuale modifica delle condizioni di un finanziamento.
Le vicende della Legge sull’usura (su cui tasso usurario) ha comportato la obbligatoria rinegoziazione dei mutui per renderli conformi alla stessa.
Il tasso a regime è il tasso di interesse applicato dopo il periodo iniziale di un mutuo a tasso variabile. Durante il periodo iniziale, il tasso può essere fisso o variabile e solitamente ha una durata di alcuni anni. Al termine di questo periodo, il tasso diventa variabile e viene indicato come tasso a regime. Il tasso a regime è calcolato sommando lo spread al tasso base, come l’Euribor.
Il tasso di riferimento, noto anche come tasso di base, è il tasso di interesse che la BCE, Banca Centrale Europea, applica a tutte le altre banche per i prestiti.
I tassi della Bce sono il parametro principale per la definizione delle operazioni di rifinanziamento. In altre parole, determinano il costo del denaro che, passando attraverso le banche, si ripercuote sul credito concesso a famiglie e imprese.
Il Tasso di Ingresso è, nel mutuo a Tasso Strutturato o Misto, il saggio di interesse generalmente vantaggioso, che viene applicato per le prime rate di finanziamento (in genere, per 1-2 anni).
Viene proposto in alcuni mutui dedicati soprattutto a famiglie e giovani coppie per “alleggerire” la rata nel primo periodo, in cui le spese per l’acquisto dell’abitazione, dei mobili ed altro gravano già molto sul budget familiare.
Trascorso questo periodo, per il calcolo degli interessi verrà utilizzato il tasso di regime, che determinerà l’ammontare delle rate fino alla scadenza del finanziamento.
Quando il mutuo è a Tasso Fisso l’interesse pagato dal cliente viene definito all’inizio del rapporto e rimane inalterato per tutta la durata del contratto.
Il mutuo a tasso variabile con cap, o mutuo capped rate, prevede un tasso di interesse variabile e un tetto massimo oltre il quale tale tasso di interesse non potrà mai salire.
Con il termine Tasso Variabile si indica una particolare formula attraverso la quale si calcolano gli interessi, che – essendo variabili nel tempo e dipendendo anche dal costo del denaro – possono salire o scendere, e quindi incidono sulla rata di mutuo che si deve pagare.
Di solito il Tasso viene aggiornato semestralmente o annualmente, indipendentemente dalla rateizzazione scelta sulla base delle variazioni dell’indice di riferimento avvenute nel corso del rapporto (vedi anche Indicizzazione).
L’Euribor (acronimo di EURO Inter Bank Offered Rate, tasso interbancario di offerta in euro) è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee.
L’Euribor viene utilizzato come tasso medio applicato da primari istituti di credito per operazioni a termine effettuate sul mercato interbancario (con controparte altri primari istituti di credito) con scadenza una, due e tre settimane, e da uno a dodici mesi.
L’Euribor varia solamente in funzione della durata del prestito e non dipende dall’ammontare del capitale.
Nella nostra lingua lo chiameremmo scarto o margine. Ma la diffusione generale del termine inglese non lascia più alcuno spazio al vocabolo italiano.Ovunque si parla di spread, e il suo significato non è trascurabile, si tratta del ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo.
Il principio è classicamente commerciale. La banca compra il denaro ad un prezzo (tasso di scambio interbancario) e lo rivende alla sua clientela ricaricato di un margine di guadagno (spread). Negli scambi tra banche il denaro ha una sua quotazione, che in Europa viene definita Euribor. Quello è il tasso, rilevato giornalmente, a cui la banca può comprare valuta, o anche venderla se ne dispone in eccesso.
La collocazione del denaro mediante un finanziamento al cliente dovrà perciò avvenire ad un tasso un po’ più alto. Ciò consentirà di compensare le spese di gestione della struttura creditizia e della pratica nonché i rischi dell’operazione, e guadagnarci sopra qualcosa. Questo incremento è chiamato appunto “spread”.
Entrambe le tecnologie sfruttano i raggi del sole per produrre energia ma a due scopi diversi:
La Pertinenza è, secondo il codice civile, la cosa destinata in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra (come la cantina e il box relativi ad un appartamento).
Se non espressamente escluso, gli eventi giuridici che investono la cosa principale investono anche le sue pertinenze, anche se esse possono formare oggetto di separati atti giuridici. Se si vende l’appartamento, si vende anche la cantina annessa, se non lo si esclude; però si può vendere il solo appartamento oppure la sola cantina. È il proprietario, in genere, a decidere il vincolo tra cosa principale e pertinenza.
Per superficie commerciale e superficie calpestabile si intendono due modalità per misurare le planimetrie.
La Superficie Commerciale è la somma della superficie lorda dell’immobile e della superficie delle aree esterne (balconi, terrazze, lastrici solari di proprietà esclusiva, giardini), calcolate secondo dei parametri e coefficienti. Nella prassi comune la superficie commerciale è stata equiparata alla superficie catastale, così come stabilito nel dpr 138/1998. Il calcolo della superficie commerciale per gli immobili è dato dalla somma di:
Le percentuali delle superfici scoperte possono variare in relazione alla loro qualità, dimensione e ubicazione. Se le superfici esterne sono molto estese e/o superano con un valore percentuale importante le superfici coperte, viene applicata una ulteriore riduzione a seconda dei casi.
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